Преподобным именуется святой, который при жизни был монахом и не имел...
Чаще всего на рынке недвижимости действует правило: чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр в ней. Но предложение больших площадей в массовом сегменте ограничено. Например, в новостройках старой Москвы эконом- и комфортклассов не предлагается ни одной квартиры с пятью и более комнатами. В результате людям, у которых есть потребность в большой площади, приходится покупать несколько квартир и объединять их в одну. Правда, отмечают специалисты www.irn.ru, такая необходимость встречается не так уж часто.
Бальное платье из халата В свое время покупка смежных квартир с целью последующего объединения была довольно распространенной практикой, и главным мотивом для покупателей являлось отсутствие больших жилых помещений.
Купить две квартиры на одной площадке
Чаще всего собственники так и делают, признает Доброхотова, чтобы избежать хлопот со сбором разрешительной документации и проблем при возможной будущей продаже.
Тем, кто покупает несколько квартир, чтобы собрать себе одну, следует подумать и о налогах, говорят специалисты. Налог на новый объединенный объект будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры целиком за вычетом 20 кв.
м из налоговой базы, уточняет
Инфо
Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. Пока объединение квартир не было оформлено, налоговый вычет составит по 20 кв. м на каждый отдельный объект – это может быть выгоднее. Кроме того, по закону «О налоге на имущество физических лиц» собственник жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб.
платит налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 млн до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%.
Две квартиры на одной лестничной площадке
И в договоре должна быть указана та квартира, которая есть в проектной декларации. Чтобы внести изменения в проект, юридически и фактически объединить квартиры, застройщику нужно пройти все эти этапы заново».
При объединении нескольких квартир могут измениться технико-экономические показатели, добавил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», что, в свою очередь, может привести к внесению изменений в проект всего жилого комплекса.
Чаще застройщики предусматривают лишь «возможность» объединения смежных квартир, благо монолитное домостроение это позволяет. Порой даже есть соответствующие расчеты.
В доме горят 2 квартиры находящиеся рядом на одной площадке
Важно
Если клиенту понравится квартира этажом ниже, то между уровнями будет действовать капсульный лифт. «В практике нашей компании есть опыт объединения двух квартир, находящихся на двух этажах, – рассказала Сванидзе, – квартиры соединялись лестницей, а перекрытие усиливали с помощью пилонов».По словам Татьяны Гофман, руководителя отдела продаж ГК «СМУ-6», в проекте компании «Юннаты» (ул. Юннатов, д. 16) также есть люди, которые приобретали по несколько квартир для их объединения.
Например, две однокомнатные примерно по 46 кв. м каждая и по две двухкомнатные площадью около 80 кв. м. Хотя были и другие комбинации. По просьбам клиентов проектировщики компании сделали расчеты и разработали проекты, по которым в несущих стенах появились проемы.
Две квартиры на одной площадке
В противном случае потребуется получать новый кадастр и план БТИ на объединенную площадь, отмечает Валерий Аристархов.
Кроме того, при объединении квартир нужно помнить об общих правилах по перепланировке. «Например, при разработке дизайна квартиры необходимо обращать внимание, что над жилыми комнатами ниже расположенных квартир не могут располагаться санузлы и кухни», – говорит Алексей Харитонов. О том, как сделать перепланировку в соответствии с законом, читайте в статьях «Перепланировка может убить и лишить жилья» и «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок».
Лицом к спросу
Возможность объединения квартир востребована у ограниченного числа покупателей.
Но девелоперы и риелторы стараются учитывать эту аудиторию, предусматривая для таких покупателей специальные опции.
- документы, выступающие подтверждением наличия прав собственности на ту квартиру, которая требует переустройства (предъявление указанной документации осуществляется в оригинале или в копии, которая должна пройти нотариальное заверение);
- техпаспорт, предоставляемый со стороны БТИ;
- проект, подготовленный самим собственником или специализированной компанией;
- согласие иных проживающих, при условии, что жилье используется в рамках договора о социальном найме;
- согласие, предоставленное органами, охраняющими культурное и архитектурное наследие, в случае, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
Существуют определенные условия, которые должны соблюдаться при изменении конструктивных элементов жилья:
- Несущая стена не может полностью сносится.
Две квартиры на одной площадке купить в москве
Внимание
Однако основная статья расходов – не сам проект, а его согласование (до 800 000 руб., независимо от сегмента недвижимости).Отсюда желание сэкономить. В некоторых случаях можно при объединении оформить недвижимость как две отличные с юридической точки зрения квартиры, говорит Егоров из S.A.
Ricci. Например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену, в которой был организован дверной проем, но были оставлены оба внешних входа и сохранены обе кухни – жилплощадь по-прежнему может считаться двумя разными квартирами. Это, кстати, отмечает Доброхотова, позволит быстро ликвидировать изменения, если собственник захочет продать эти квартиры: заложили дверь между ними, и все.
Две квартиры на одной площадке нужно ли объединять
Но планировки предусматриваются таким образом, чтобы удовлетворить спрос и более состоятельной публики, которой нужны квартиры размером больше. Например, они делают прямоугольные жилища по 60 или 80 кв.
м и располагают их таким образом, чтобы площади можно было интегрировать в единое пространство.
Выбор у покупателя не ограничен – можно купить одну или несколько квартир».
Покупка нескольких квартир с целью объединения обычно невыгодна: лучше приобрести одну квартиру большой площади, так как стоимость квадратного метра будет ниже. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, разница в цене квадратного метра в четырехкомнатной и однокомнатной квартире в сегментах эконом и комфорт может достигать 20%.
«Покупателям, желающим приобрести большую площадь, порой приходится объединять несколько квартир, переплачивая за квадратный метр.
Две квартиры на одной площадке москва купить
За первый месяц продаж в «Юннатах» реализовано 70% квартир, довольна Гофман. Но к тому, что клиенты будут настолько охочи до больших квартир, в компании готовы не были.
Если дом сдается с отделкой от застройщика и в ДДУ отделка идет приложением (т.
е. включена в стоимость квартиры), то все инициативы с объединением и расходы по ним ложатся на плечи покупателя, уточняет Доброхотова. «Намного удобнее под перепланировку покупать проекты в монолите без отделки, благо сейчас есть широкий выбор», – советует она.По словам Арсланова, чаще всего оформление нескольких квартир в одну происходит после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на участника долевого строительства, его слова подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер».
Две квартиры на одной площадке нефтеюганск
Самый ходовой товар – малогабаритные студии (минимальный бюджет при максимальной цене за 1 кв. м), – решили девелоперы, соответственно, именно студии и однокомнатные квартиры или «евродвушки» преобладают сейчас в новом предложении. Предполагается, что их покупают как первое жилье молодые бессемейные граждане – или люди пожилые.
Семейные, которым нужно больше одной спальни, еще должны поискать приемлемый вариант.
Если есть желание и деньги, можно приобрести любое количество квартир в доме, ограничений нет, уточняет Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента Est-a-Tet. На элитных объектах с помощью одной такой сделки можно выполнить чуть ли не месячный план продаж.
Екатерине Румянцевой, председателю совета директоров Kalinka Group, известны случаи, когда для семьи выкупался целый этаж.
Можно ли объединить две квартиры на одной площадке
Приобретая две однушки, покупатель получает две комнаты с уникальными видовыми характеристиками, – рассказывает Доброхотова. – Купив трехкомнатную квартиру, он получил бы только одну комнату, выходящую окнами на воду». Также на покупку двух смежных квартир приходится примерно каждая пятая сделка в комплексе «Фили град», продолжает Доброхотова.
Но в данном случае сделки совершаются в основном с апартаментами, поскольку их перепланировку легче согласовать.
По словам Румянцевой, возможность объединения предусмотрена в проекте Neva Towers в «Москва-сити». Площади апартаментов начинаются от 60 кв. м, застройщик – Renaissance Development – по желанию покупателей готов объединить апартаменты в любом объеме в пределах этажа.
В ЖК «Резиденции Тверская» (ул. 2-я Брестская, вл. 6) пентхаусы (от 80 до 165 кв.
Часто приезжали родители-пенсионеры, которых нужно было куда-то размещать, к тому же хотелось, чтобы у каждого из двух сыновей была отдельная комната», – рассказывает он. Менять район семья не хотела из-за школы, а в том же районе подходящих квартир не нашлось. Предприниматель предложил соседу из смежной однушки выкупить его квартиру, самостоятельно подобрал ему альтернативный вариант, который был больше по площади, и компенсировал разницу. В результате у Олега получилась пятикомнатная квартира, в которой хватило места всем. Когда дети выросли и обзавелись собственными семьями, было принято решение вновь разделить квартиры – старшему сыну с женой было комфортнее жить рядом с родителями, но все же в отдельной квартире.
В 2000-е годы вместе с активным строительством и ростом цен на недвижимость появились дома и планировки на любой вкус.
Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.
Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.
Объединение квартир по горизонтали
Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44
Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.
Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.
Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).
Соединение двух квартир
Перепланировка и объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в серии П44
Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.
При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями .
При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.
Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну
Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом .
В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу, но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет .
Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:
в серии дома 1-515 В серии П-30 в П30 серия П-3М
Объединение квартир по вертикали
Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.
Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах . Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.
Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки , а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки . Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).
Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.
Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).
Объединение коммунальной квартиры
Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.
Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.
Объединение квартиры, находящейся в социальном найме
Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.
Документы, необходимые для объединения квартир
Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки . Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,
Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома , так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.
Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.
Согласование объединения квартир
Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно , минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.
Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения , или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.
Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант - обратиться к посредникам , которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.
Отказ в согласовании объединения квартир
Самовольное объединение квартир грозит не только административной, но и уголовной ответственностью, кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления планировки квартир в прежнем виде.
Объединение квартир предполагает переустановку инженерных сетей и оборудования, включая канализацию, водоснабжение и электричество, а также внесение изменений в планировку, все они должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения. Процедура получения разрешения на объединение квартир может длиться достаточно долго – от 2-х месяцев до полугода вам нужно будет потратить только на это.
Необходимые документы
Для оформления разрешения на объединение двух квартир, вам следует собрать пакет документов, который вы будете предъявлять в инстанции: органы местного самоуправления, санитарно-эпидемиологическую службу, управляющую компанию, пожарную службу, газовую и государственную жилищную инспекцию.Вам следует заручиться и оформить письменное согласите своих соседей на переустройство и объединение квартир. Этот документ, согласно законодательству, не входит в список обязательных, но поможет снять многие вопросы.
Вам потребуется:
- технические паспорта на обе квартиры с приложением поэтажных планов БТИ;
- выписки из домовой книги;
- копии финансово-лицевых счетов квартир;
- оригиналы и копии свидетельств на право собственности на квартиры;
- согласие всех собственников данных квартир на их объединение.
Этот пакет документов будет являться основанием для разработки проекта перепланировки и получения технического заключения о ее возможности от проектировщиков. Для оформления разрешения вам также необходимо будет получить заключение СЭС, пожарной и газовой инспекции; согласующие документы от местного органа самоуправления, управляющей компании и жилищной инспекции. После окончания объединения вы получите акт приема передачи на объединенную квартиру, технический паспорт БТИ и новое свидетельство о праве собственности на нее.
Объединение двух квартир - сложный и трудоемкий процесс, требующий значительных материальных затрат. Возможны различные варианты объединения квартир как находящихся на одном этаже, так и находящихся на разных этажах. И здесь не обойтись без специалистов БТИ, которые вносят соответствующие изменения в свою архивную базу. Скрыть производство работ в любом случае вам не удастся. Всегда найдутся бдительные соседи, которые доложат куда следует.
Вам понадобится
- - правоустанавливающие документы;
- - технический паспорт;
- - разрешения.
Инструкция
Если вы являетесь собственником квартир, подлежащих объединению, то никаких проблем не будет. Если собственники помещений разные, то тогда добейтесь от них нотариального согласия на данное переустройство и в дальнейшем обеспечьте их личное присутствие при оформлении различных документов (или оформите нотариальные доверенности от каждого собственника жилья).
Обратитесь в специализирующуюся на данном вопросе фирму (они есть в каждом городе), получите необходимую консультацию, заплатите соответствующую сумму и просто ждите результата. Главное - это сэкономит вам время и избавит вас от дальнейших ненужных проблем.
Если же вы решили данным вопросом заняться сами, то помните, что процесс объединения занимает очень много времени (до полугода), должен проводиться заблаговременно и потребует от вас больших затрат ваших сил и нервов.
